Responsabilité du notaire, Vente immobilère

Vente sur plans, rénovation « lourde »,
et responsabilité du professionnel – Illustration

Non-conformité de l’immeuble

La non-conformité de l’immeuble (notamment par rapport au permis de construire) apparaît comme un grain de sable aux incidences multiples, sur le projet lui-même, mais aussi, parfois, sur la responsabilité du professionnel.

1er exemple (source : Cass. com., 23 janvier 2007)

Un promoteur conclut un compromis de vente avec un acquéreur en vue de la construction d’une villa (lot 2). Peu après, il est ajouté au compromis la vente d’une autre villa (lot 1). Pour financer l’opération (acquisition et construction de 12 villas), le promoteur a obtenu une ouverture de crédit hypothécaire, via un compte courant centralisateur.

L’acquéreur signe l’acte authentique concernant le lot 2, le prix de vente étant versé sur le compte centralisateur.

Un arrêté municipal vient interrompre les travaux pour cause de non-conformité. La liquidation judiciaire du promoteur intervient avant que l’acte authentique relatif au lot 1 ait été signé ; or l’acquéreur, se croyant déjà propriétaire de ce lot, a déjà versé le prix correspondant à l’achat de celui-ci sur le compte centralisateur.

L’acquéreur assigne le notaire et la banque du promoteur pour n’avoir pas contrôlé l’usage des sommes versées sur le compte centralisateur.

2ème exemple (source : Cass. 1ère civ., 27 septembre 2005)

Plusieurs investisseurs acquièrent des emplacements de stationnement au sous-sol d’un immeuble à construire, en vue de leur exploitation commerciale. Or le permis de construire n’a été demandé qu’en vue d’un parking résidentiel.

Le promoteur ayant réalisé un parking à usage commercial, le certificat de conformité est refusé. Quatre années seront nécessaires pour régulariser la situation et exploiter le parking.Les acquéreurs invoquent un préjudice financier et fiscal, demande accueillie par le juge.

Conseils :

• Inviter le promoteur à faire établir la conformité des travaux réalisés par rapport au projet initial, et ce par un homme de l’art indépendant de lui (architecte, bureau d’études, etc.),
• Vérifier la conformité du permis de construire demandé par rapport au projet initial.

Paiement des appels de fonds

Exemple (source : Cass. com., 9 avril 2002)

Un promoteur achète un terrain au moyen d’un prêt hypothécaire, lequel est destiné à financer l’acquisition et la construction d’un ensemble immobilier.

Tous les acquéreurs des lots en l’état futur d’achèvement se sont acquittés du prix, en fonction de l’évolution de la construction, mais le créancier ayant financé l’opération engage une procédure de saisie immobilière, prétendant n’avoir pas été désintéressé.

Le notaire est jugé fautif de n’avoir pas suffisamment alerté les acquéreurs sur le danger tenant à l’hypothèque du créancier du promoteur, et la nécessité corrélative de respecter strictement les modalités de paiement prévues dans les actes de vente (à savoir un chèque bancaire à l’ordre du créancier du promoteur), à peine de paiement non libératoire.

Cette solution n’est pas nouvelle ; un arrêt du 25 février 1992 de la 1ère Chambre civile avait déjà retenu que le notaire doit veiller à ce que les acquéreurs aient conscience de leurs obligations s’agissant des modalités de paiement de la partie du prix payable à terme.

Garantie intrinsèque

Exemple (source : Cour d’appel de Colmar, 21 février 2002)

Un promoteur vend à un acquéreur deux lots de copropriété d’un ensemble immobilier qui sera issu de la transformation d’une ancienne ferme.

L’acte authentique énonce qu’il résulte d’une attestation d’un architecte que les fondations sont achevées et que les travaux sont parvenus au stade de la plâtrerie.

L’achèvement de l’immeuble fait l’objet d’une garantie intrinsèque, l’acte stipulant que le financement de l’opération était assuré à 75 %.Or tel n’est pas le cas en réalité. En dehors du montant théorique des ventes, libéré seulement partiellement en fonction de l’avancement des travaux, aucun apport de fonds n’a été réalisé par les associés, et il n’a été accordé que deux concours bancaires court terme.

La cour d’appel estime que l’opération était compromise dès l’origine, puisque, au vu de l’ampleur du projet, comme des justificatifs fournis par le promoteur, la garantie d’achèvement apparaissait « formelle et inadaptée » (sic).

Il est reproché au notaire un « manque d’attention quant aux données essentielles d’une vente conclue suivant des modalités particulièrement dangereuses pour les acquéreurs ».