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Le mesureur a certes commis une erreur, mais le notaire et l’agent immobilier, en tant que professionnels de l’immobilier, n’auraient pas dû passer à côté. Ils ont manqué à leur devoir de conseil, la justice retient donc leur responsabilité et les condamne in solidum avec le diagnostiqueur. L’éclairage de Me Damien Jost.

“Comme chacun sait, une cave n’a pas (sauf cas particulier) à être incluse dans la surface « loi Carrez » des lots vendus. Toutefois, lorsque la lecture du rapport de mesurage démontre que la cave a été incluse – à tort – dans la surface « Carrez » totale, l’agence immobilière et le notaire peuvent- ils se voir attribuer une part de responsabilité, parallèle- ment à celle incombant au technicien fautif ?

Une récente décision (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/07459) vient répondre par l’affirmative. Au préalable, quelques explications s’imposent. Courant 2011, vente d’un appartement et d’une cave. Mesurage du tout par un technicien, qui annonce une surface « loi Carrez totale » d’environ 64 m2 incluant la cave (dans le rapport du technicien figure ensuite un tableau précisant la surface de chacun des lots mesurés).

Dans le compromis rédigé par l’agence immobilière, il est précisé que la surface de l’appartement correspond à la « surface Carrez totale » annoncée dans le mesurage (appartement + cave). Peu après, l’acte notarié fera de même (alors que le notaire disposait du titre de propriété du vendeur, précisant qu’en 2003, lorsque celui-ci avait acquis le bien, la surface de l’appartement était alors inférieure à 57 m2). Pas moins de sept années de procédure judiciaire ont été nécessaires pour départager les responsabilités. Mis en cause par le vendeur, l’agence et le notaire n’ont pas hésité à rejeter l’entière responsabilité de la situation sur le diagnostiqueur. L’agence soutenait n’avoir « aucune possibilité technique de vérifier, ni même de contredire les constatations » faites par le diagnostiqueur. Le notaire se défendit de façon identique, en ajoutant qu’il n’avait aucune raison de mettre en doute l’exactitude du mesurage effectué par le diagnostiqueur. Le juge n’a guère été sensible à la défense de l’un et de l’autre.

Agence et notaire, un œil critique sur le contenu du diagnostic

En ce qui concerne l’agence, le juge a estimé qu’une « simple lecture complète du rapport de mesurage lui aurait permis de s’apercevoir de l’erreur commise par le diagnostiqueur qui avait comptabilisé la cave ». Un reproche identique est adressé au notaire, d’autant plus que celui-ci avait connaissance du précédent mesurage, qui indiquait une surface très inférieure à celle annoncée par le diagnostiqueur. Face à un écart (inexpliqué) de plus de 7 m2 entre l’achat et la revente de l’appartement vendu, le notaire ne pouvait donc sérieusement prétendre n’avoir aucune raison de mettre en doute le mesurage effectué par le diagnostiqueur.

À une époque où le diagnostiqueur est parfois (voire trop souvent) considéré comme un fusible idéal, sous prétexte que l’agence et le notaire n’ont eux- mêmes aucune compétence dans ce domaine, il est rassurant de constater que le juge entend rappeler à chacun de ces professionnels qu’il doit conserver un œil critique sur le contenu du diagnostic : face à une inexactitude ou une incohérence flagrante, notamment par rapport aux diagnostics antérieurs, agence et notaire ne sauraient se contenter de recopier les conclusions du diagnostic « douteux » sans alerter les parties à la vente. Cette affaire démontre aussi que le diagnostic –quel qu’il soit, Carrez ou autre– n’est pas un acte « banal », loin s’en faut, et que son contenu a donc vocation à impacter la responsabilité de chacun des intervenants à la vente, ce qui oblige chacun à privilégier une lecture attentive et complète de ce document, et à exercer son devoir de conseil en cas d’incohérence manifeste. La jurisprudence semble ainsi se diriger vers un rééquilibrage des responsabilités, ce qui est une bonne nouvelle pour le diagnostiqueur, pour lequel l’accès à l’assurance n’a probablement jamais été aussi difficile.”