Responsabilité du diagnostiqueur

L’actualité réglementaire du repérage amiante « vente » et du DPE fait peser de nouveaux risques sur l’opérateur. Côté DPE, c’est le renforcement de la traçabilité des données qui retient l’attention, tandis que pour l’amiante, c’est l’introduction d’une dose de subjectivité dans le rapport de diagnostic.

DPE : vers une traçabilité accrue ?

Conçu à l’origine comme un simple bilan énergétique tourné vers l’orientation du comportement individuel, le DPE – plus particulièrement son étiquette énergie – tend à s’affirmer comme un véritable argument de vente, au même titre que le nombre de pièces habitables ou l’existence de combles aménageables.  Cette évolution a pour effet de placer cet outil, censé n’être « qu’informatif », au centre de la transaction immobilière, comme s’il s’agissait d’une caractéristique intrinsèque du bien examiné, alors que la notion de « performance énergétique » de l’immeuble demeure particulièrement abstraite et volatile, pour être le fruit de la rencontre d’une appréciation individuelle – celle de l’opérateur – avec un calcul algorithmique peu accessible au commun des mortels.

Parfois présenté comme un véritable facteur psychologique d’achat, le DPE peut alors déboucher sur un malentendu aux conséquences douloureuses pour l’opérateur, qui découvre, plusieurs années après avoir réalisé sa prestation, que celle-ci va soudainement alimenter une polémique sur le thème : «  Il s’avère que la maison que j’ai achetée représente un budget énergétique supérieur à ce qui était annoncé dans le DPE ; j’exige donc une indemnisation égale au coût des travaux nécessaires à l’obtention de l’étiquette énergie annoncée. » Si une telle réclamation se révèle juridiquement discutable, ne serait-ce que parce que le DPE ne saurait donner aucune véritable garantie, notamment en termes de budget énergétique, il n’en demeure pas moins que le risque d’une mise en cause – avec toutes ses conséquences pratiques – constitue, à lui seul, une menace pour l’opérateur, obligeant celui-ci à mieux se prémunir.

Cette nécessité préventive est renforcée par l’augmentation du nombre de points de contrôle, mais aussi, et surtout, par la mise en évidence des données d’entrée dans le rapport, ce qui ne manquera pas de multiplier les sources potentielles de critiques a posteriori. En quoi pourrait consister cette prévention renforcée ?

– D’abord par une meilleure explication de la méthodologie employée afin de déterminer l’étiquette énergie ; à titre d’exemple, il pourrait être indiqué, en clair, que le DPE repose sur une simple estimation des consommations (sur la base d’un usage standardisé de l’immeuble), quand aucune facture n’a été communiquée à l’opérateur par le donneur d’ordre (situation appelant en elle-même une vigilance accrue) ; mieux encore, il pourrait être signalé que le DPE n’a pas vocation à donner la moindre garantie budgétaire au propriétaire.

– Ensuite en expliquant – toujours de façon aussi explicite que possible – que la mission ne consiste ni en une étude thermique ni en une description exhaustive des équipements thermiques (matériaux isolants, appareils de chauffage, etc.), en prenant soin d’insérer des réserves lorsqu’un espace (combles, vide sanitaire) n’a pu être examiné intégralement.

Amiante : vers davantage de subjectivité ?

En exigeant de l’opérateur qu’il statue désormais sur le risque de dégradation des matériaux et produits amiantés du fait de leur environnement, la réglementation introduit une forte dose d’appréciation individuelle dans le repérage.

Il est à craindre que cette part subjective du diagnostic ne vienne alimenter de nouvelles mises en cause, notamment quand l’opérateur n’aura pas su prévoir un risque de dégradation du fait de « l’environnement » des matériaux amiantés (bien que cette notion puisse apparaître particulièrement floue).

Dépourvu de boule de cristal, l’opérateur ne saurait bien entendu être tenu de dire l’avenir, mais, seulement – et c’est déjà beaucoup – d’anticiper un risque de dégradation des MPCA lié à un environnement à risque, telle la nature de l’activité exercée dans les locaux (à supposer bien entendu que l’opérateur en ait connaissance).

Aboutissant à mettre sur le même plan des constatations objectives (présence d’un matériau amianté, état dégradé, etc.) avec des considérations subjectives (existence d’un facteur de risque de dégradation), cette vision nouvelle du diagnostic oblige probablement l’opérateur à porter un soin accru à la différenciation des informations contenues dans le rapport :

• d’un côté devront figurer les constatations pures, appuyées sur un descriptif objectif des éléments observés,

• de l’autre devront figurer les avertissements relatifs aux facteurs de risques de dégradation, du fait de l’environnement immédiat des MPCA.

 

Le nouveau DPE peut être perçu comme une caractéristique intrinsèque du bien examiné, alors que la notion de performance énergétique demeure particulièrement abstraite et volatile.